BAS - Sociedade de Advogados
Menu

Como Portugal adotou o Regime dos Real Estate Investment Trusts (REIT)

BAS > Comunicação > Notícias > Como Portugal adotou o Regime dos Real Estate Investment Trusts (REIT)

No passado dia 1 de fevereiro entrou em vigor o Regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (“RSIGI”), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro. As Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (“SIGI”) apresentam-se como um novo veículo de investimento que visa promover e dinamizar o mercado imobiliário em Portugal.

Estes veículos de investimento que, diga-se, não são uma originalidade no setor imobiliário, aliás, surgiram há mais de 50 anos nos EUA designados então REIT’s (Real Estate Investment Trusts).

Os REITs já foram adotados por mais de 30 países em todo o mundo, e em Portugal desde o Orçamento de Estado de 2014 que se previa a sua criação, no entanto, tal só veio a concretizar-se em 2019.

O regime português surge, aliás, depois da adoção deste tipo de sociedades em Espanha e na Irlanda terem demonstrado capacidade para atrair investimento estrangeiro e nacional para os mercados imobiliários daqueles países.

Não obstante, o regime português apresenta particularidades que, estima-se, venham a tornar a REIT mais atrativas para investidores estrangeiros.

Efetivamente, o facto de o regime português permitir a uma SIGI afetar os bem por si adquiridos a outras atividades de exploração económica, que não o arrendamento, logo após a aquisição, é um traço distintivo face a figuras similares de outros países. Esta permissão contrasta com os regimes de outros países europeus onde os REIT existem há mais tempo e onde existe uma obrigação de afetar os bens adquiridos ao arrendamento, durante um determinado período. Este será um dos elementos estratégicos para que os REIT portugueses consigam competir com os de outros países europeus, pois alguns daqueles já estariam em condições de afetar os bens adquiridos a outras atividades diferentes do arrendamento.

Estas sociedades têm como atividade principal a aquisição de direitos reais sobre imóveis, para arrendamento ou outras formas de exploração económica, a aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes e a aquisição de participações em fundos de investimento imobiliário cuja política de distribuição de rendimento seja similar.

As SIGI são ainda caracterizadas por as suas ações serem obrigatoriamente negociadas em mercado e por estarem sujeitas a requisitos específicos de dispersão do capital, além de regras de composição do património determinadas, bem como pela obrigação de distribuição dos respetivos lucros.

Para que uma sociedade comercial seja qualificada como SIGI é necessário que tenha sido constituída com o capital social de € 5.000.000 e adotado o tipo social de Sociedade Anónima (S.A.), que tenha sede e direção efetiva em Portugal, que seja fiscalizada por um Conselho Fiscal e por um Revisor Oficial de Contas (“ROC”) ou uma Sociedade de Revisores Oficiais de Contas (“SROC”) que não seja membro daquele órgão.

Quanto ao ativo das SIGI, deve ser constituído maioritariamente por direitos de propriedade, direitos de superfície ou outros direitos de conteúdo equivalente sobre imóveis, para arrendamento ou outra formas de exploração económica, sujeito, contudo, a alguns limites, a saber: (i) O valor dos direitos sobre bens imóveis e participações sociais deve representar 80% do valor total do ativo da SIGI; (ii) O valor dos direitos sobre bens imóveis objeto de arrendamento ou de outras formas de exploração económica deve representar pelo menos 75% do valor do tal do ativo da SIGI e (iii). O endividamento da SIGI não pode corresponder a mais de 60% do valor do seu ativo total. Por forma a serem facilmente identificáveis as SIGI devem mencionar na sua firma uma das seguintes expressões “Sociedade de Investimento e Gestão imobiliária, S.A.” ou “SIGI, S.A.”.

Um ano após a sua constituição as ações das SIGI devem ser admitidas à negociação em mercado regulamentado ou selecionadas para a negociação num sistema de negociação multilateral, a funcionar em Portugal ou noutro Estado Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.

Quanto aos rendimentos, após nove meses do encerramento de cada exercício as SIGI devem distribuir sob a forma de dividendos:

I. 90% dos lucros do exercício, que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou unidades de participação;

II. 75% dos restantes lucros do exercício, distribuíveis nos termos da lei;

III. Pelo menos 75% do produto líquido da alienação de ativos destinados à prossecução do objeto social, deve ser objeto de reinvestimento em outros daqueles ativos, no prazo de 3 anos a contar da referida alienação.

As SIGI enquanto Sociedades de Investimento Imobiliário beneficiam do regime fiscal neutro aplicável àquelas sociedades, constituídas e a operar de acordo com a lei nacional. As SIGI regem-se também pelas regras aplicáveis às Sociedades Anónimas (S.A.), e as disposições legais especiais aplicáveis às Sociedades Abertas podem ser-lhes aplicáveis caso adquiram aquela qualidade.

Existe, portanto, uma enorme expectativa para ver como vão reagir os investidores aos REIT portugueses, nomeadamente, se estes estão interessados em afetar os bens adquiridos pelos fundos a imóveis destinados ao arrendamento habitacional ou se, por outro lado, estes pretendem aproveitar a oportunidade e enveredar por outras atividades de exploração económica.

Parece-nos que a diversificação de opções para investimento ativo imobiliário é absolutamente essencial para assegurar a sustentabilidade do mercado imobiliário em Portugal.

 

Artur Filipe Silva e Diogo Moreira Ramos

Voltar

Mais em Comunicação